Пятница
15.12.2017
18:39
Форма входа
Поиск
Наш опрос
За какую сумму вы планируете купить себе дом (дачу)?
Всего ответов: 99
Статистика

Онлайн всего: 1
Гостей: 1
Пользователей: 0
Категории раздела
Мои статьи [60]
Сельхозземля [57]
Строительство, ремонт, дизайн [89]
Индивидуальное жилищное строительство [64]
Аналитика, прогнозы [46]
Девелопмент [71]
Управление активами [119]
Промышленные земли [14]
Базы отдыха [32]
Все про строительство и эксплуатацию баз отдыха
экология, здоровье, долгожительство [4]

DEVELOPER-URAL

Каталог статей

Главная » Статьи » Строительство, ремонт, дизайн

Что нам стоит дом построить? А потом снести… Необходимые Документы при строительстве домов.

Что вышло с поселками, где без соответствующих разрешений на возведение домов ведется строительство?  За допущенные нарушения градостроительного законодательства собственников земли привлекают к административной ответственности, налагается арест на целый поселок или отдельный дом.

В такую ситуацию может попасть не только тот, кто строит несколько домов для продажи, но и тот, кто строит дом для своего проживания. Как, не нарушая закона, построить дом? Вот вопрос, на который мы постараемся ответить с помощью штудирования законов.

 

Земельный вопрос

Для строительства дома необходима, в первую очередь, земля. И не просто земля, а специально отведенный для этой цели земельный участок.

Свободно строить свой домик можно на участке, разрешенное использование которого обозначено как «для индивидуального жилищного строительства» (ИЖС), или на некоторых участках, выделенных «для личного подсобного хозяйства» (ЛПХ).

Надо учесть, что для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в черте поселений (приусадебный земельный участок) и земельный участок за чертой поселений (полевой земельный участок).

На приусадебном земельном участке можно построить практически все, что вам угодно: жилой дом, производственные, бытовые и иные здания, строения, сооружения. Естественно, с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. А вот полевой земельный участок можно использовать исключительно для производства сельскохозяйственной продукции. На таком участке нельзя построить свой коттедж или индивидуальный жилой дом.

Если земля предназначена под дачное хозяйство, то здесь также возможны варианты. Существуют дачные участки, на которых можно построить жилой дом, прописаться и жить в нем без каких-либо ограничений, а есть дачные участки, на которых не разрешено строительство дома, но можно построить «жилое строение».

В отличие от жилого дома, в жилом строении нельзя зарегистрироваться по месту жительства. Хотя все не так однозначно. Многие помнят состоявшееся судебное заседание Конституционного суда, который решил вопрос с «пропиской» в пользу дачников. Напомним, что если на дачном или садовом участке построено жилое строение, то прописаться в нем можно при условии, что данное строение будет признано пригодным для круглогодичного проживания. Только в этом случае можно требовать от властей поселения прописать вас на дачном или садовом участке.

 

Разрешение на строительство

Для того чтобы построить любой малоэтажный жилой дом, необходимо получить очень важный документ – разрешение на строительство. Все разговоры о том, что сейчас действует дачная амнистия и не надо никаких разрешений, неверны. Никто не спорит, дачная амнистия действует, но она касается совершенно другого, и об этом будет сказано позже.

В соответствии с Градостроительным кодексом РФ, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.

Данное разрешение необходимо получать в органах местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. Как правило, этим вопросом ведает отдел архитектуры.

Для получения разрешения на строительство необходимо подать заявление и приложить следующие документы:

1. правоустанавливающие документы на земельный участок;

2. градостроительный план земельного участка;

3. схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

В течение 10 дней с момента направления заявления проводится проверка представленных документов и выдается разрешение на строительство. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет. Даже если вы продадите участок другому лицу, срок действия разрешения на строительство сохраняется.

Отказать в выдаче разрешения на строительство могут из-за отсутствия необходимых документов, или при несоответствии представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка. Отказ можно обжаловать в суде.

 

Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:

1. строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

2. строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);

3. строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;

4. изменения объектов капитального строительства или их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Есть еще ряд других ограничений на строительство, связанных с Водным кодексом РФ.

Если рядом с участком вода?

Иметь собственный домик с видом на воду – мечта каждого, но при строительстве необходимо соблюдать российское законодательство, которое налагает некоторые ограничения при строительстве рядом с водными объектами.

 

1 января 2007 года вступил в силу новый Водный кодекс РФ. В соответствии с данным законом государственные и муниципальные водные объекты являются общедоступными. Это означает, что каждый гражданин вправе свободно использовать водоем для личных и бытовых нужд.

Береговая полоса также является местом общего пользования. Ширина береговой полосы составляет 20 метров. Ширина береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров, составляет 5 метров. Она не подлежит застройке и должна быть свободна для прохода.

Наверняка многие помнят недавние скандалы со знаменитостями, которые построили свои коттеджи в водоохранных зонах. Так вот, многих из них оштрафовали на значительные суммы и предписали устранить нарушения законодательства.

Если ваш участок находится не у самой воды, а в водоохраной зоне, то это вовсе не означает запрета на постройку дома. Как гласит закон, в границах водоохранных зон допускаются проектирование, размещение, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов. Но при этом необходимо соблюсти условия оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды.

Справка. Водоохранная зона – это зона с особыми условиями использования территории. Их максимальная ширина может достигать 200 метров на реках. А на озерах и водохранилищах до 50 метров. Ширина водоохраной зоны моря составляет 500 метров. В границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, где вводятся дополнительные ограничения по хозяйственной деятельности.

В границах водоохранных зон запрещаются:

1) использование сточных вод для удобрения почв;

2) размещение кладбищ, скотомогильников, мест захоронения отходов производства и потребления, радиоактивных, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ;

3) осуществление авиационных мер по борьбе с вредителями и болезнями растений;

4) движение и стоянка транспортных средств (кроме специальных транспортных средств), за исключением их движения по дорогам и стоянки на дорогах и в специально оборудованных местах, имеющих твердое покрытие.

В водоохраной зоне устанавливаются прибрежные защитные полосы, на которых запрещается:

1) распашка земель;

2) размещение отвалов размываемых грунтов;

3) выпас сельскохозяйственных животных и организация для них летних лагерей, ванн.

 

Не забудьте про соседей!

При строительстве хозяйственных построек, домов и т. д. регламентируется даже расстояние от построек до соседнего участка.

Планировка зданий малоэтажной застройки городских и сельских поселений должна соответствовать выполнению определенных требований, в частности:

1) до границы соседнего приквартирного участка расстояния по санитарно-бытовым нормам должны быть не менее:

 

 

- от усадебного, одно-, двухквартирного и блокированного дома – 3 метра,

- от постройки для содержания скота и птицы – 4 метра;

- от других построек (бани, гаража и др.) – 1 метр;

- от стволов высокорослых деревьев – 4 метра; среднерослых – 2 метра; от кустарника – 1 метр (п. 5.3.4 СП 30-102-99);

2)  на территориях с застройкой усадебными, одно-, двухквартирными домами расстояние от окон жилых комнат до стен дома и хозяйственных построек (сарая, гаража, бани), расположенных на соседних земельных участках, должно быть не менее 6 метров (п. 5.3.8 СП 30-102-99);

3) допускается блокировка хозяйственных построек на смежных приусадебных земельных участках по взаимному согласию домовладельцев с учетом требований, приведенных в обязательном приложении 1 (п. 2.12 СНиП 2.07.01-89).

 

Высота забора

 

Каждый, кто строит у себя на участке индивидуальный жилой дом, желает отгородиться от любопытных взглядов прохожих и соседей. В связи с этим возникает вопрос о допустимой высоте забора вокруг своего участка.

Действующим законодательством регламентирована высота забора только в отношении садовых (дачных) участков. В соответствии со СНиП 30-02-97 ограждения (забор) с целью минимального затенения территории соседних участков должны быть сетчатые или решетчатые высотой 1,5 метра. Допускается строительство глухих заборов, но только со стороны улиц и проездов и только по решению общего собрания членов садоводческого (дачного) объединения.

Что касается установки заборов на участках под ИЖС или ЛПХ, то законом не установлены ограничения по высоте забора. Так что можно поставить забор любой высоты, но тут есть риск нарваться на судебные споры со своими соседями, которым вы своим высоким забором будете затенять двор, огород, окно и т. д.

 

Оформление постройки

После того как вы завершите строительство своего дома, необходимо будет оформить на него документы, то есть на дом следует получить свидетельство о праве собственности.

Вот тут-то как раз вам и поможет так называемая дачная амнистия. В соответствии с законом для регистрации объектов индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для ИЖС, или приусадебном земельном участке необходимы следующие документы:

 

1. документы, подтверждающие факт создания жилого дома – до 1 января 2010 года таким документом является только кадастровый паспорт, а вот после этой даты помимо кадастрового паспорта придется получать еще и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;

2. правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества (если право собственности на участок было зарегистрировано в соответствии с Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то в этом случае представлять документы на землю не надо);

3. квитанция об уплате государственной пошлины.

А теперь о том, почему все-таки необходимо получать разрешение на строительство жилого дома. Может сложиться ситуация, когда человек начинает строительство жилого дома, но, не закончив его, решает продать участок. Для того чтобы продать такой недостроенный дом, необходимо оформить его как незавершенное строительство. Так вот, для соответствующей регистрации понадобится пресловутое разрешение на строительство. Об этом прямо сказано в п. 4 ст. 25.3 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Что касается разговоров о том, что дачная амнистия прекращает свое действие с 1 января 2010 года, то это не соответствует действительности. Закон о дачной амнистии не имеет срока действия. Дело в том, что с 1 января 2010 года для регистрации права собственности на построенный объект придется получать дополнительный документ – это разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Какие действия необходимо предпринять после постройки дома? Как зарегистрировать новостройку? Обо всем этом мы расскажем ниже.

Как уже было сказано, для того чтобы зарегистрировать право собственности на построенный нами индивидуальный жилой дом, требуется документ, подтверждающий факт создания этого жилого дома. Своим глазам никто не поверит, даже если нам удастся привести чиновника на стройплощадку. Такими документами являются кадастровый паспорт и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. До 1 января 2010 года разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требовалось. Зато после этой даты для тех, кто захочет зарегистрировать право собственности на построенный дом, забот и беготни прибавится.

 

01.01.2010 года осталось позади, так что многим, наверное, было бы интересно, как надо будет получать этот документ.

Итак, в соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию – это документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта, притом в полном объеме, в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

То есть данное разрешение нужно будет получать не только после окончания строительства, но и после реконструкции и в некоторых случаях даже после капитального ремонта.

Чтобы получить этот разрешительный документ, необходимо обратиться в орган, который дал вам разрешение на строительство. Обращаться следует с соответствующим заявлением и приложением следующих документов:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка;

3) разрешение на строительство;

4) акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства на основании договора);

5) документ, подтверждающий соответствие построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;

6) документы, подтверждающие соответствие построенного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);

7) схема, отображающая расположение построенного дома, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства на основании договора).

Законом предусмотрено, что чиновники должны проверить все документы и осуществить осмотр построенного объекта в течение 10 дней, конечным результатом будет разрешение на ввод объекта в эксплуатацию либо отказ в его выдаче.

 

Почему отказали?

Причин для отказа может быть несколько:

1) отсутствуют необходимые документы (перечень необходимых документов дан в ст. 55 Градостроительного кодекса РФ);

2) построенный дом не соответствует требованиям градостроительного плана земельного участка;

3) построенный дом не соответствует требованиям, установленным в разрешении на строительство.

Еще одно основание для отказа в выдаче разрешение на ввод дома в эксплуатацию связано с разрешением на строительство. Дело в том, что при получении разрешения на строительство закон обязывает застройщика в течение 10 дней безвозмездно сдать в орган, разрешивший строительство, один экземпляр копии схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства. Если такая обязанность не будет выполнена, то получение разрешения на ввод в эксплуатацию затянется до тех пор, пока застройщик не передаст вышеназванную копию.

 

 

 

Категория: Строительство, ремонт, дизайн | Добавил: t_roman (27.01.2012)
Просмотров: 1823 | Рейтинг: 0.0/0
Рейтинг@Mail.ru