Пятница
15.12.2017
18:53
Форма входа
Поиск
Наш опрос
Оцените мой сайт
Всего ответов: 48
Статистика

Онлайн всего: 1
Гостей: 1
Пользователей: 0
Категории раздела
Мои статьи [60]
Сельхозземля [57]
Строительство, ремонт, дизайн [89]
Индивидуальное жилищное строительство [64]
Аналитика, прогнозы [46]
Девелопмент [71]
Управление активами [119]
Промышленные земли [14]
Базы отдыха [32]
Все про строительство и эксплуатацию баз отдыха
экология, здоровье, долгожительство [4]

DEVELOPER-URAL

Каталог статей

Главная » Статьи » Мои статьи

Инвестиции в загородную недвижимость в наше непростое время. Часть 2.

Так вот, в малых городах области интересны практически все земельные участки, расположенные внутри городской черты, разумеется, в зависимости от ценника. А вот за городской чертой ситуация обстоит намного пикантнее. Естественно, что это не Екатеринбург, и не может быть 50-км зоны притяжения. В зависимости от конкретного населенного пункта интересными могут быть объекты отдаленностью от 2 до максимум 10 км от райцентра. Все, что расположено далее – дедлайн и портал в ад.
Естественно, что не совсем уж непродающихся объектов не так уж и много. Для этого сам дом должен быть особо уродливым или откровенно халтурно построенным, либо месторасположение участка должно ввергать в тихую панику, желание убежать и более никогда туда не возвращаться. К примеру, если дом граничит с кладбищем, со скотомогильником, в прямой видимости Белоярской АЭС, с полигоном бытовых отходов – то фанатов такого рода жилья будет крайне немного.
Конечно, любой более менее приличный объект можно продать, даже если он находится за дедлайном. Но цена, которую вы сможете реально за него выручить, вас может совсем не порадовать. Намного выгоднее было бы строить дом поближе к цивилизации, на первоначальном этапе переплатив небольшую сумму за месторасположение участка. Может оказаться так, что рыночная цена, которую будет готов вам уплатить покупатель, не покроет даже себестоимости дома, несмотря на ваши горячие ожидания заработать на любимом домишке.
Поэтому на покупке участка следует экономить разумно, ища при этом «золотую середину». А если есть горячее желание сэкономить на всем, то лучше сэкономить на множестве строительных процессов, назвав это красивым и многозначительным словом «оптимизация». 
- Из строительной оптимизации плавно выплывает третий тезис о необходимости произведения капиталовложений пропорционально ценности объекта. То есть  размер инвестиций в ребилдинг должен производиться с учетом месторасположения объекта. 
Так, если это небольшой дом в черте города Невьянска, то и затрат на его ремонт должно быть не много, в пределах стоимости участка. А если это офисное здание в центре екатеринбурга, то тут уместно тряхнуть мошной, возможно даже привлечь со стороны дополнительные средства, и сделать из здания просто конфетку, ибо такие затраты всегда оправданы, в отличие от затрат на периферии.
Таким образом, квадрат расстояния от Екатеринбурга обратно пропорционален сумме капитальных затрат на общестроительные работы, за исключением земли в городской черте райцентров, разумеется, к ним должен быть индивидуальный подход. 
Но, несмотря на этот факт, все равно общая тенденция верна – самая дорогая земля в Екатеринбурге, и естественно, что в его центре. Естественно, что на окраине Екатеринбурга дешевле, и, чем дальше в область, тем еще дешевле. Из этого выходит одно общее правило: существует некая конечная цена для объекта в области, являющаяся его ценовым дедлайном. Сейчас мы поясним этот тезис подробнее на простых примерах.
Не секрет, что москва является финансовым центром России, или, выражаясь более прозаично, спылесосила все деньги страны к себе поближе, пропуская все финансовые потоки через себя, отчего несказанно обогатилась. Естественно, это не могло не сказаться на уровне цен на недвижимость, так как финансовые возможности олигархии несопоставимы с провинциальным уровнем.  Это касается не только городских квартир, стоящих сумашедшие деньги, но и индивидуального жилья, стоящего такие же сумашедшие деньги, но уже в кубе.
Так, вполне естественной для Москвы является сделка по продаже коттеджа площадью 2 000 кв.м., с суперремонтом, золотыми унитазами, полугектаром земли и общим ценником в 150 млн. руб. в москве есть немалое количество реально платежеспособных покупателей, могущих и желающих приобрести такого рода коттедж. Поэтому такого рода сделки происходят с завидной регулярностью, ведь в Москве сосредоточилась вся государственная власть России, центры всех финансовых и нефтяных империй, следовательно, она просто лоснится жиром и лопается от денег. А если экстраполировать эту ситуацию на славный город Екатеринбург, равно как и любой другой областной центр на территории России?
Есть ли в Екатеринбурге в природе такого рода коттеджи с рыночной ценой в 150 млн. руб. Наверняка есть, но кличество их невелико – как мы полагаем, наберется пару десятков, ведь Екатеринбург не зря претендует на звание третьей столицы, немалые денежные потоки здесь имеют место наличествовать.  А вот сколько покупателей будет на такой коттедж, если его выставить на продажу? Много ли найдется людей, готовых в Екатеринбурге выложить 150 млн. за свой новый дом? Пусть даже в рассрочку, в ипотеку, часть средств пойдет зачетом другого недвижимого имущества? Таких платежеспособных людей все равно единицы, и у них уже может быть решен свой жилищный вопрос. 

 

Категория: Мои статьи | Добавил: t_roman (27.12.2015)
Просмотров: 130 | Рейтинг: 0.0/0
Рейтинг@Mail.ru