Четверг
14.12.2017
11:20
Форма входа
Поиск
Наш опрос
За какую сумму вы планируете купить себе дом (дачу)?
Всего ответов: 99
Статистика

Онлайн всего: 1
Гостей: 1
Пользователей: 0
Категории раздела
Мои статьи [60]
Сельхозземля [57]
Строительство, ремонт, дизайн [89]
Индивидуальное жилищное строительство [64]
Аналитика, прогнозы [46]
Девелопмент [71]
Управление активами [119]
Промышленные земли [14]
Базы отдыха [32]
Все про строительство и эксплуатацию баз отдыха
экология, здоровье, долгожительство [4]

DEVELOPER-URAL

Каталог статей

Главная » Статьи » Мои статьи

инвестиции в недвижимость часть 2


Квартиры в наше время – это четкий и понятный актив, пользующийся понятным спросом. Да, ликвидность не так высока, как раньше, когда ввиду малочисленности предложения квартиры пользовались лютым спросом. В наше непростое время лютый спрос будет, если будет лютый дисконт. То есть минимум процентов 30, а иной раз и больше, в зависимости от квартиры. Понятно же, что потенциальных покупателей на однокомнатную больше, чем на четырехкомнатную.
Однако при всех сложностях со спросом квартиры продаются, причем за вполне прогнозируемое время, то бишь несколько месяцев. Это время как раз надо закладывать в своих прогнозах и бизнес-планах. Также это время можно потратить с пользой на доведение документов до идеала и на проведение легкого освежающего ремонта, необременительного для кошелька. Ведь каждый потраченный на ремонт рубль уменьшает нашу будущую прибыль, поэтому относиться к вопросу надо прижимисто. Ведь, как известно, сэкономил – значит заработал.
Поэтому покупаем самую дешевую китайскую сейф-дверь за 2500 руб., линолеум из недорогих, дешевые межкомнатные двери по 800 рублей за штуку. На обоях можно сильно не экономить – они и стоят недорого, но сильно меняют впечатление о квартире. Обои должны быть обезличенными, желательно монотонными, нейтральных расцветок, с той целью, чтобы подошли всем категориям покупателей. Никаких фотообоев или кричащих расцветок с попугаями. 
Поэтому белорусские обои по 28 руб. за рулон точно не подойдут. Но без фанатизма – не надо покупать флизелиновые обои по 4 000 руб. за рулон, это точно никто не оценит. Главное в этой ситуации – это создать видимость чистой, уютной, ухоженной  квартиры, в которой жить будет легко и приятно. 
Дальнейшие вложения в ремонт зависят исключительно от местоположения квартиры и той маржи, которую из нее можно извлечь при продаже. Если маржа значительная, то имеет смысл задуматься о замене окон на пластиковые стеклопакеты, но опять таки недорогих марок профиля и с самой дешевой фурнитурой. Если маржа средняя, то окна просто красим на 2 слоя красивой белой краской и тщательно отмываем сами стекла.
То же самое относится и к замене сантехники. Или меняем ее на новую, но самую дешевую (тут дискаунтер Леруа Мерлен вне конкуренции, либо друзья с барского плеча презентуют свою новую сантехнику из  купленной новостройки), или тщательно отмываем старую. С современной бытовой химией это совсем не проблема, ведь есть такие виды чистящих средств, отмывающих самую грязную сантехнику до идеальной белизны за пару подходов.
Что касается продолжающегося падения цен на недвижимость и квартиры в частности. Не так уж сильно рынок просел по цене, чтобы перестать обращать на него внимание. Небольшая просадка имеет место быть, но, зачастую, это около 5 процентов. Иногда 10. Что вполне  укладывается в понятие статистической погрешности. А в некоторых населенных пунктах падения цен не было вообще.  Соответственно, необходимо учитывать тот факт, что падение цен может продолжаться и в будущем, по крайней мере, с той же силой, что и сейчас. Поэтому на горизонт в несколько месяцев надо закладывать процентов 5 падения. Из этого следует вывод, что необходимо подыскивать себе квартиры для инвестиций с намного большим дисконтом, чем 5 процентов. 
Валовый доход  в 50 процентов с квартиры – это тот необходимый минимум, отбивающий все расходы. Это не чистая прибыль, а именно валовый доход, из которого надо вычесть:
-Все мелкие сопутствующие расходы – госпошлина, бензин, сотовая связь
- недополученная прибыль в виде банковских процентов, ведь вложенные в квартиру деньги могли все это время лежать на банковском депозите и приносить свои средние 15%
-свою недополученную зарплату. Ведь в то время, пока мы бегаем в поисках квартиры, оформляем документы, ремонтируем потихоньку, ищем покупателей, проводим сделки в Росреестре – идет время, которое мы могли бы обменять на деньги, работая на дядю.
Что касается реальных цен реальных сделок, о которых многие любят пофилософствовать. Тут ситуация сильно зависит от той же самой ликвидности и востребованности квартиры. Если квартира однокомнатная или маленькая двухкомнатная, да еще и в хорошем месте, на среднем этаже, в несильно убитом состоянии, то и дисконт на нее будет минимальным. А минимальный дисконт – это всего лишь несколько десятков тысяч рублей. А вот по сложным вариантам типа четырехкомнатных на первых этажах, с треугольными комнатами, да еще без балкона и с окнами на кладбище – ситуация сложнее, и дисконт будет намного серьезнее. Есть главное правило при покупке такого рода квартир  -  их надо не покупать. А купить более понятный и четкий актив с понятным сроком реализации и понятным портретом покупателя.


продолжение следует…

при перепечатке статей ссылка на сайт обязательна! В противном случае Яндекс и Гугл будут незамедлительно информированы о факте плагиата.

Категория: Мои статьи | Добавил: t_roman (02.10.2015)
Просмотров: 151 | Рейтинг: 5.0/1
Рейтинг@Mail.ru